Caução de aluguel: qual é o limite da garantia em dinheiro?

Na hora de fechar uma locação, a garantia costuma ser o ponto de fricção. Pedir seis meses de aluguel adiantado como caução é comum — e contraria o que a Lei do Inquilinato estabelece.

O que a lei permite

O artigo 38 da Lei nº 8.245/1991 admite a caução, que pode ser em bens móveis, imóveis ou em dinheiro. Quando ela é feita em dinheiro, o parágrafo 2º é direto: não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel.

O mesmo dispositivo determina que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança autorizada, e que as vantagens da aplicação revertam em favor do locatário no momento do levantamento.

Isso tem uma consequência prática que muita gente desconhece: o dinheiro não deveria ficar parado na conta corrente do proprietário. Ele deveria estar rendendo, e o rendimento é do inquilino.

Uma garantia só por contrato

O artigo 37 lista as modalidades de garantia admitidas na locação:

• Caução — em dinheiro, bens móveis ou imóveis.
• Fiança — com fiador que responde pela obrigação.
• Seguro de fiança locatícia — contratado junto a seguradora.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

O parágrafo único do artigo 37 é o ponto mais ignorado na prática: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Ou seja, exigir fiador e caução em dinheiro no mesmo contrato contraria a lei. Se isso aparecer na minuta, é um ponto legítimo de questionamento antes da assinatura.

O que deve constar no contrato

A garantia precisa estar escrita com clareza suficiente para não gerar disputa na saída:

1. Modalidade escolhida, e apenas uma.
2. Valor exato, quando em dinheiro, e sua equivalência em meses de aluguel.
3. Forma de depósito — a conta poupança em que o valor ficará.
4. Finalidade — o que a caução cobre.
5. Condições de devolução — prazo e critérios de desconto.

Cobrança de outras quantias sob nomes diferentes pode ter natureza jurídica distinta, mas não deve ser usada para contornar o limite de três meses. "Taxa de reserva", "adiantamento" ou "depósito de garantia" com valor superior merecem leitura atenta.

Caução não é o mesmo que aluguel adiantado

Confusão comum. Caução é garantia: fica depositada e volta ao fim do contrato, descontado o que for devido. Aluguel adiantado é pagamento: quita meses de locação e não volta.

Um contrato que exige três meses de caução e três meses de aluguel adiantado está pedindo seis meses de desembolso na entrada, com naturezas diferentes. Vale ler com atenção qual é qual, porque o tratamento na saída não é o mesmo.

Na dúvida, peça que o contrato diga expressamente o que cada valor é e o que acontece com ele no encerramento.

E se o contrato já foi assinado com cláusula fora da lei?

Assinar não convalida o que a lei proíbe. O parágrafo único do artigo 37 fala em nulidade para a exigência de mais de uma modalidade de garantia — não em mera irregularidade.

Isso não significa que o problema se resolve sozinho. Significa que existe fundamento para questionar, preferencialmente por escrito e antes que a discussão vire disputa sobre a devolução.

Se você já pagou caução acima de três meses, reúna o contrato, o comprovante do pagamento e a comunicação em que o valor foi exigido. Esse conjunto é o que sustenta o pedido de devolução do excedente.

Documente a entrada e a saída

O momento em que a caução costuma virar conflito é a devolução. O que reduz esse risco:

• Laudo de vistoria de entrada, com fotos datadas de cada cômodo.
• Comprovante do depósito da caução e o extrato da poupança.
• Recibos de aluguel e encargos ao longo do contrato.
• Vistoria de saída, feita preferencialmente com as duas partes presentes.
• Comprovantes de reparos que você tenha feito por conta própria.

O acerto final

Na devolução do imóvel, o encontro de contas deve separar com clareza: aluguel e encargos pendentes, reparos efetivamente comprovados e a devolução do saldo da garantia com o rendimento.

Desconto genérico, sem orçamento nem comprovação do dano, é o tipo de cobrança que costuma não se sustentar. Peça a discriminação por escrito.

Em resumo

Caução em dinheiro tem teto de três meses de aluguel, vai para poupança e rende em favor do inquilino. Só uma modalidade de garantia por contrato, sob pena de nulidade.

A lei admite outras modalidades, e a escolha precisa ser lida junto com o restante do contrato e com as circunstâncias da locação. Situações específicas — locação comercial, contrato com múltiplos locatários, imóvel em condomínio com regra própria — podem exigir orientação de um advogado antes da assinatura.